Belåningsgrader av jordbruksfastighet

[Eriksgårdare]

Har i dagarna tampats en del med banken. De har bara några veckor innan vårt tillträde informerat oss om att vi inte får belåna vår jordbruksfastighet med mer än 65% av köpeskillingen. För ett halvår sedan då vårt lånelöfte kom fick vi muntlig info om att det skulle gå att belåna med 75%. Tjänstemannen hänvisar nu till att deras jordbruksexpert utifrån en "värdering" han gjort via att titta på fastighetens karta kommit fram till att merparten av värdet i fastigheten ligger i mark, och ej i bostadshus. Det skulle i sin tur innebära att man inte kan belåna till mer än 65%. De hänvisar också till att fastigheten är under uppstyckning (tre övriga köpare) som ett skäl till att man inte kan belåna till mer.

Detta innebär egentligen ingen katastrof för oss, men den lilla mån vi trodde att vi skulle kunna få till investeringar när vi säljer vår nuvarande bostad försvinner.

Kan detta stämma? Får banken ändra ett muntligt löfte? Om de inte får det vilka alternativ har vi? 

[louise]

Generellt gäller att muntliga avtal är lika bindande som skriftliga, men de går inte att bevisa så det är en meningslös regel.

Nu är det ju nya låneregler sen i höstas, men när jag lånade så fick jag 100% av köpeskillingen utan knorrande. Då är ca 50% bostadens värde, och resten mark och ekonomibyggnader.

[hayproducer]

Har i dagarna tampats en del med banken. De har bara några veckor innan vårt tillträde informerat oss om att vi inte får belåna vår jordbruksfastighet med mer än 65% av köpeskillingen. För ett halvår sedan då vårt lånelöfte kom fick vi muntlig info om att det skulle gå att belåna med 75%. Tjänstemannen hänvisar nu till att deras jordbruksexpert utifrån en "värdering" han gjort via att titta på fastighetens karta kommit fram till att merparten av värdet i fastigheten ligger i mark, och ej i bostadshus. Det skulle i sin tur innebära att man inte kan belåna till mer än 65%. De hänvisar också till att fastigheten är under uppstyckning (tre övriga köpare) som ett skäl till att man inte kan belåna till mer.

Detta innebär egentligen ingen katastrof för oss, men den lilla mån vi trodde att vi skulle kunna få till investeringar när vi säljer vår nuvarande bostad försvinner.

Kan detta stämma? Får banken ändra ett muntligt löfte? Om de inte får det vilka alternativ har vi?

Fråga en annan bank, det låter löjligt av dom att ändra på sig, får de bära sig åt hur som hellst??

För mig verkar det som att de försöker lägga på er ett större dyrare toplån, saablar jag hade blivit förbenad på banken
Har du kollat Länsförsäkringar -bank, chefen där är en trevlig prick, skadar inte att höra sig för.

En fråga ingick det skog som är avverkningsbar??  man fick tidigare avverka i skogen till Halva värdet på skogen utan att betala ett korvöre i skatt, detta borde ni göra om det finns möjlighet, eller så tar ni dessa pengar för investeringar. men utnyttja skogen om det går.

[Existens?]

Banken får ju göra som dom vill, dom har pengarna och därmed makten, det är bara att finna sig i. Kolla med Landshypotek, dom gör en egen värdering och du får utan knot låna 75% av marknadsvärdet, förutsatt att du kan visa en nåt så när vettig kalkyl på att du reder ut det. Länsförsäkringar har jag däremot inga goda erfarenheter av, riktiga gnällspikar är dom här i trakten.

Sen är det ju riktigt att man får ta ner skog utan att betala skatt i början, men som med alla skattefrågor är det en sanning med modifikation..grundregeln är att det är svårt att göra nåt skattefritt ..
Den dag du säljer gården, får du återföra skogsavdragen till beskattning. men det vet man ju inte, det kan ju vara 30 år framåt i tiden och inget bekymmer.
Men det kan också vara nästa år.

[louise]

Jag undrar vilken del av in kommande fastighet banken tycker är ett riskprojekt. Det låter som om de tycker att mark och skog är ett osäkert kort, medan hus är säkert. Det är för mig en total felbedömning. Det finns inget som ökat i värde så mycket och i jämnt stigande takt som skog och åker de senaste åren. Men ett bostadshus i Jämtland? Är det så lätt att sälja?

[Existens?]

Nä, mark och skog är säkert, däremot kan man inte belåna vuxen skog, för den kan ju vara borta efter en vecka.

[Eriksgårdare]

Vi har ingen skog.

Om jag förstått det rätt bygger de sitt beslut på att det ligger mer värde i mark än i bostadshus och därför den lägre belåningsgraden. Att fastigheten är under uppstyckning ska också påverka möjligheten att värdera fastigheten, men det tror jag mer är ett svepskäl för att de ska kunna ändra sig i efterhand. Har sökt värderingsmannen men denna är mycket lämpligt inte anträffbar förrän nästa vecka och vi får tillträde den 1:a februari. 

Blev i alla fall uppringd igårkväll av tjänstemannen som hade dåligt samvete och sa att hon skulle försöka lösa det hela när vi sålt vår nuvarande bostad, men några löften var det inte tal om.

Tackar för råden, men tror att vi väntar med att byta bank tills vi vet hur försäljningen av nuvarande bostad gått. Om inte annat så känns det som att vi har ett mycket bra läge att förhandla om räntor senare och det kanske är mer värt än det extra lånet. 

[Rosten]

Hos vår favoritbank. (närkes provinsbank) Så får man 10% mindre bottenlån på en jordbruksfastighet än en normal villa.
Men vi förhandlade så att vår jordbruksfastighet skulle räknas som en hästgård med lite mera mark till än normalt eftersom vi inte skulle bedriva något jordbruk och inte ha några hästar.

På så sätt fick vi bättre lån. När sedan lånen var klara och vi flyttade hit så "ångrade" vi oss så nu bedriver vi en liten del jordbruk.
Precis som planerat. Fast lånen är som förut. Vilket våran bankman vet om. Eftersom jag skickat en del trådar som jag skapat här på alternativ till honom.
På så sätt vet han om att vi gör saker hela tiden och på så sätt ökar våran kontakt med honom och värdet på vår gård.
Vilket gör att när vi kommer in till honom så vet han precis vad vi gör och att han kan känna trygghet med oss.
Desta mera trygghet han känner. Desta lägre ränta kan vi förhandla oss till.

Banken kan göra precis som dom vill! Men det kan du också göra!
Så förhandla med flera banker. Gärna små banker så att du får en personlig kontakt med din bankman/kvinna.
Då finns det möjligheter att ändra på saker och ting.

Hittar du en bra bank så vårda den kontakten. Vilket många alternativare verkar ha svårt för.
Börja skriv i en blogg exempelvis om era projekt. Speciellt dom som drar in pengar.
Skriv också om alla investeringar som ni gör i gården med kontanta pengar.
Skicka bloggen till er bankman. Påminn honom gärna någon vecka innan ni skall dit att han skall läsa er blogg.
När ni är på banken för att göra något ärende. Glutta in på bankmannens kontor och säg hej. Så att han kommer ihåg er.
Eller gör som vi. Skriv projekttrådar och skicka lämpliga projekttrådar till bankmannens E-mail.
Typ
Lillstugerprojektet som vi gjorde för kontanta pengar och som nu drar in pengar till gården.
http://www.alternativ.nu/index.php?topic=34673.0
Eller som hyreshusprojektet som också gjordes för kontanta pengar och som också drar in pengar till gården.
http://www.alternativ.nu/index.php?topic=24927.msg188381#msg188381
Eller som det långdragna husrenoveringsprojektet som också genomförs med kontanta pengar vilket gör att huset ökarr i värde.
http://www.alternativ.nu/index.php?topic=49670.0

Så lycka till och tänk på att det finns fler än en bank i världen och att dom småbankerna oftast är dom bästa.

[Eriksgårdare]

Håller med dig helt och fullt Rosten. Har precis en sån kontakt med banken vi haft hittils, inför flytten behövde vi byta till en annan och tjänstemannen i den nya sitter inte i samma stad som oss. Allt har skötts via telefon och brev och det säger sig självt att det inte är bra när man pratar om så stora summor att inte ha setts öga mot öga.

Smart ide att hålla dem uppdaterade om inkomster och projekt.

[Rosten]

Håller med dig helt och fullt Rosten. Har precis en sån kontakt med banken vi haft hittils, inför flytten behövde vi byta till en annan och tjänstemannen i den nya sitter inte i samma stad som oss. Allt har skötts via telefon och brev och det säger sig självt att det inte är bra när man pratar om så stora summor att inte ha setts öga mot öga.

Smart ide att hålla dem uppdaterade om inkomster och projekt.

Mångas alternativare verkar se banken som en stor fiende.

Och som det gamla ordspråket säger.
"Håll dina vänner närma dig och dina fienden ännu närmare" eller hur det nu var.

Med en personlig bankkontakt så är det lättare för dig att förhandla och svårare hör den personliga bankkontakten att säga nej.

Det är så enkelt att gå in på banken på hösten och ställa ett par burkar hemgjord vinbärsgele/honung/syltade päron/ägg mm hos din personliga bankman.
Skulle du sedan få 0.1% bättre ränta av det nästa gång ni skall skriva om lånen än vad du skulle kunna förhandal dig till ändå så har du gjort ett klipp.
Men kom ihåg att skriva ditt namn eller gårdens namn på burkarna.

[Fordson]

Vår bank (Danske Bank) krävde 10% kontant och 80% i botten. Nu tryckte vi in mer än det men det var minimum.
Swedbank krävde 15% kontant och 75% i botten. Det här var i Feb. 2010.

När vi ansökte om lånet räknade vi inte med några inkomster alls på gården vilket kanske gör att det räknades som samma som villa...

[Rosten]

Vår bank (Danske Bank) krävde 10% kontant och 80% i botten. Nu tryckte vi in mer än det men det var minimum.
Swedbank krävde 15% kontant och 75% i botten. Det här var i Feb. 2010.

När vi ansökte om lånet räknade vi inte med några inkomster alls på gården vilket kanske gör att det räknades som samma som villa...

Närkes provinsbank ägs utav Östergöta enskilda bank som ägs utav Danske bank.
Så i princip har vi samma bank.
Har för mig att vi också fick 80% i bottenlån för 3 år sedan.
Vi räknade inte heller med att gården skulle inbringa några pengar så därför blev lånet som en villa fast att det är en jordbruksfastighet.
Men nu drar ändå gården in pengar med sin uthyrning av lillstugan året runt och biodlingen i framtiden.

[Eriksgårdare]

Idag ringde värderingsmannen. Enligt honom är det regler för hela bankkoncernen som ställer till det. I danmark har de haft det tufft med jordbruksfastigheter som inte gått ihop ekonomiskt och därför har de antagit en generell regel i hela norden att de bara belånar 65%. Här i Sverige löser de det dock genom att erbjuda förmånliga "blanco"-lån upp till 75% om det anses skäligt utifrån kundens ekonomiska förmåga.

Lite info till er som är i färd med liknande köp som oss, se till att mäklaren skriver ett bra värderingsunderlag till banken. Vår mäklare hade skrivit ett ganska slarvigt sådant och avslutat utlåtandet med att "...samtliga uppgifter i denna värdering kommer från säljaren". Det hade gjort att värderingsmannen dragit åt sig öronen och inte sett värderingsutlåtandet som seriöst.

[Fordson]

Närkes provinsbank ägs utav Östergöta enskilda bank som ägs utav Danske bank.
Så i princip har vi samma bank.
Har för mig att vi också fick 80% i bottenlån för 3 år sedan.
Vi räknade inte heller med att gården skulle inbringa några pengar så därför blev lånet som en villa fast att det är en jordbruksfastighet.
Men nu drar ändå gården in pengar med sin uthyrning av lillstugan året runt och biodlingen i framtiden.

Exakt! Gården drar in pengar till skillnad från vänner och kollegor i stan med lika stora lån men bara utgifter...och så betalar dom för att få motionera (S.A.T.S etc) till råga på allt!
Rent tekniskt heter vår bank "Östgöta Enskilda Bank" men det är Danske som bestämmer, de gamla namnen på banker Danske köpt upp behålls av rena marknads skäl.

[hayproducer]

Idag ringde värderingsmannen. Enligt honom är det regler för hela bankkoncernen som ställer till det. I danmark har de haft det tufft med jordbruksfastigheter som inte gått ihop ekonomiskt och därför har de antagit en generell regel i hela norden att de bara belånar 65%. Här i Sverige löser de det dock genom att erbjuda förmånliga "blanco"-lån upp till 75% om det anses skäligt utifrån kundens ekonomiska förmåga.

Lite info till er som är i färd med liknande köp som oss, se till att mäklaren skriver ett bra värderingsunderlag till banken. Vår mäklare hade skrivit ett ganska slarvigt sådant och avslutat utlåtandet med att "...samtliga uppgifter i denna värdering kommer från säljaren". Det hade gjort att värderingsmannen dragit åt sig öronen och inte sett värderingsutlåtandet som seriöst.

Jojo, Den mäklaren visste vad han gjorde, ingen sak att vara mäklare när man frånskriver sig ansvaret!

När det gäller fastigheter så är dessa väldigt billiga ute i byarna, I Ösd ligger de högre, Hackås ligger på pendlingsavstånd, så det blir ju lite dyrare.

Arbetena växer inte heller på trän, här ute påboon vichan som man säger.

[yellgar]

?146.2consPERF?Lafa?RondSanj??Clas88-1???Muzz????(?
?WindPattTesc?CityVenuJohn?LaboLyonAvaiKlauCreoEMERPlanCredGlisNiveTetr?DoveAhav
Walt?Denn??RenaDigiMcCaHendRoxyJackRobeOmsaJean?Sela?SelaAnthFridXVIIGentAgat
?Blue?ChriHerb?KatsZoneBria?Fred?PhiltapaZone?Zone?Miyo02-2Zone?Zone
FritRobiRusi?CarmXVIInner??DaiwLoui?RussLoui??LittMariXVII????
?????ThisArdoLouyBook???R181?1001Kurt?9073Phar??Thistrac
Pink??BlanMoxi?Ling?JeweComfBreaPhilhappJazzFrisEvenLuisBoulRadaJean???
????????Mark??????????Ever???
??AlanDell?Pian???51-6????Vive????????
??????????publ??tuchkasJohaAdri