Författare Ämne: Lån till gård (läst 7293 gånger)

Bodhgaya · « **skrivet:** 12 jul-11 kl 23:31 »

Jag har skrivit en hel del om mina och sambons planer på att skaffa gård och våra idéer och drömmar. Så med risk att verka tjatig kommer ännu ett inlägg om ämnet. Jag har en del funderingar kring banklån och vad vi kan få tag i med vår ekonomi. Det verkar vara många som precis som oss vill bli egen ute på landet men som inte sitter på flera miljoner. Vi har inga barn, jag har fast jobb på 75% på ett äldreboende och tjänar efter skatt ca 14500, flickan har precis fått timjobb inom hemtjänsten och kommer väl upp i ca 11000 efter skatt. Vi kan nu lägga undan ungefär 15000 varje månad efter att alla räkningar är betalda och tänkte också dryga ut kassan på olika sätt.

Vi tror att vi kommer spara ihop ungefär 150000 på ett år, förhoppningsvis mer. Därtill håller min pappa på att sälja ett hus som vi beräknas få mellan 200 och 300 tusen kronor för. En del av pengarna skulle gå till lagfart och pantbrev, en del till kontantinsatsen och ungefär 100 000 vill vi kunna investera i olika projekt vi tänkt leva på så småningom om vi kan skrapa ihop dom pengarna. Om ett år skulle vi alltså vilja packa våra väskor och flytta in på vår gård. I bästa fall hittar min fästmö ett fast jobb inom kort och jag går upp i arbetstid på jobbet, dels för att spara ihop lite mer pengar, dels för att det ska se bättre ut när vi går till banken. Så ser det ut just nu iaf.

Vi är ute efter en liten gård där vi kan odla lite grönsaker för eget behov och för försäljning i t.ex. egen gårdsbutik så småningom. Vi håller också på att utveckla lite idéer kring startandet av en B&B verksamhet med några stugor som vi vill bygga själva (på sikt). I början fortsätter vi jobba och startar upp våra olika verksamheter på fritiden, lite i taget. När det är möjligt går vi ner i arbetstid och investerar mer tid i gården. Vårt eget boende prioriteras inte utöver nödvändiga investeringar/renoveringar i början, fokus ligger hela tiden på att få igång verksamheten på gården. Helst vill vi hålla oss inom Uppsala län men har även sneglat lite mot Sala där fastighetspriserna är lite lägre.

Jag undrar bara hur banken kommer att resonera, och vilket förhållningssätt vi ska ha. Säg att vi hittar något för 1-1,5 miljoner. Då har vi både ett litet sparande och en insats, inga barn, inga betalningsanmärkningar och inga lån som sagt. Det är väl sambons anställning som "ställer till det" kanske? Om hon nu inte hittat ett fast jobb till dess. Finns det andra kriterier som gäller när man köper en liten gård? Är det relevant för banken att veta något om våra företagsplaner när det gäller en gård på några få hektar? Eller är det enklast att vi bara säger att vi vill ha fastigheten som boende och inte dra hela historien om att vi har planer på att säga upp oss från våra jobb? Våra projekt är nog svåra att räkna på och är tänkta att växa fram med tiden. Det låter väl lite väl flummigt för att man ska våga gå in i en sån diskussion med någon som ska låna oss massa pengar. Vi kan väl säga att vi bara tänkt hyra ut någon stuga eller ett rum för att få in lite mer pengar så kanske vi får mer på plusskontot hos banken?

Sen är väl tanken att amortera säg på 30-40 år dom första åren för att ha lite marginaler för att starta upp allting. Sen lägger vi om lånet och gör en plan för att betala av lånet "så fort som möjligt" när vi har råd. Låter det vettigt? Min fästmö som utbildat sig till hundsinstruktör kommer vidareutbilda sig till hundfrisör så småningom och förhoppningsvis ta emot kunder på gården, det kommer dra in en del pengar. Kanske jag timjobbar lite inom äldreomsorgen (det råder inte direkt brist på jobbtillfällen) om vi inte får det att gå runt helt och hållet enbart på gården.

Det var många tankar och planer och jag är väldigt tacksam för feedback.

Ha det fint! / Tomas

Snickan · « **Svar #1 skrivet:** 12 jul-11 kl 23:59 »

Jag har egentligen bara en liten "solskenshistoria" att komma med.
Jag knallade in på landshypotek och sa: "jag är egenföretagare, tjänar inga pengar och vill låna 7 siffrigt"
Och det fick jag, ensamstående och 21 år gammal.
Jag hade iofs lite(med betoning på lite i sammanhanget) pengar sparade på banken efter en bra hästaffär, ett pensionsparande som ev visade hur lillgammal jag är och en realistiskplan hur jag skulle tjäna pengar på mitt företag.
Mina morföräldrar var på väg från gården, jag höll på att starta upp mitt företag men hade som hemma boende inte behov av att tjäna några större pengar utan kunde låta det ta sin tid. Det fanns inte på världskartan att gården skulle gå ur släkten så det hängde på att jag skulle få ta lån, jag la ner min själ i att förmedla mitt engagemang för gården och för att få det att gå runt.
Första gången jag gick dit trodde jag att de skulle skratta åt mig, fast det gjorde de inte.
Har man rätt inställning, rätt gård, hyffsad ekonomi och en bra bank så löser det sig.

Lycka till.

Kajjsa · « **Svar #2 skrivet:** 13 jul-11 kl 00:11 »

Se till att ni har råd att bo där utan att räkna med inkomster från gården, det är mitt råd.

Ulric Eriksson · « **Svar #3 skrivet:** 13 jul-11 kl 00:20 »

Och säg för allt i världen inget till banken om att sluta jobbet.

Tokyoboy · « **Svar #4 skrivet:** 13 jul-11 kl 04:20 »

Om ni raknar med att kunna spara ihop 150 000 pa ett ar och far papper och bevis pa det (helst genom konton i banken ni tankt lana av) borde det ju inte vara nagra problem. Ni behover inte motivera er an annat att ni ska bo pa garden.

Tala inte om for banken att ni vill starta eget och saga upp er.

Sag att lanet blir pa 1500 000, da behover ni cirka 300 000 att lagga kontant for att slippa dyra topplan. Da far ni ett lan pa 1200 000. Sag att ni snalar pa i samma takt som nu, inte gor nagra investeringar, inte far nagon namnvard inkomstforandring, da kanske ni kan betala av lanet pa 7-8 ar. Orkar ni det sa ar det ju bara att tuta och kora!

Existens? · « **Svar #5 skrivet:** 13 jul-11 kl 12:50 »

Välj rätt bank. Landshypotek ser väldigt mycket till säkerheten, därför har de knappast aldrig några kreditförluster. Så om du klarar dig med att låna 75% av det de värderar gården till ( vilket ju då brukar vara i närheten av vad ni betalar,annars är ju värderingen fel ) så får du lån utan några större problem. Visst tittar dom på hur ni ska betala tillbaka, men det brukar vara ett mindre problem. Affärsbankerna har en helt annan inställning och är betydligt mer restriktiva med att låna ut, för dom är fasta jobb A och O..dom tittar knappt på nåt annat känns det som.

Men som Ulric sa.. säg för allt i världen inte att ni tänker säga upp er...

Sen är det gott och väl att vilja betala av lånen så fort som möjligt. Men gör inte det till ett självändamål, räntorna är ju trots allt avdragsgilla, så det är bättre att lägga pengarna på att göra i ordning gården, höja värdet. Och sen, betala av på lånen.

eremit · « **Svar #6 skrivet:** 13 jul-11 kl 15:55 »

Kolla med JAK och starta i mindre format med mjölkfår och biodling och egna grönsaker.Sluta inte jobba som tidigare sagts-men gå ner i tid som en hemlig dröm åtminstone.

Existens? · « **Svar #7 skrivet:** 14 jul-11 kl 06:59 »

Jag tycker ju JAK går bort helt när det gäller lån till näringsfastighet. Man ska se till att hitta ett lån med små kostnader i början, så man kan använda så mycket pengar som möjligt till att investera och växa. Jag ser inget akut behov av att både amortera och börja spara till sin pension från dag 1. Som ju är fallet med JAK.

olof · « **Svar #8 skrivet:** 14 jul-11 kl 08:27 »

Citat från: Existens? skrivet 13 jul-11 kl 12:50

...
Sen är det gott och väl att vilja betala av lånen så fort som möjligt. Men gör inte det till ett självändamål, räntorna är ju trots allt avdragsgilla, så det är bättre att lägga pengarna på att göra i ordning gården, höja värdet. Och sen, betala av på lånen.

Väldigt klokt tänkt!

Och tänk på att banken egentligen inte är intresserad av att du ska betala tillbaka lånet, de vill fortsätta ha pengar utlånade till dig för att tjäna pengar på räntan. Däremot är de intresserade av att säkerheten behåller sitt värde så den dagen du säljer kan lånet lösas utan problem. Om banken bedömer att du inte klarar underhåll eller på annat sätt förstör värdet på fastigheten så är de mindre intresserade av att låna ut.

Be banken göra en beräkning och ge dig ett lånelöfte. Det kommer att ge dig en indikation på vad ni kan vänta er (men de kan nog inte ge ett lånelöfte förrän ni har de där 150 000 kr sparade på riktigt).

Om ni vill sova gott trots lån så kan man resonera så här. Den värsta situationen för fastighetsägare i modern tid var i början av 90-talet. Många blev av med jobben och de faktiska räntorna var 10-12%. Vill du klara en sådan situation låna då inte mer än att du kan betala 10-12% av hela lånet varje år på a-kassa. Du behöver inte ha några marginaler och livet behöver inte vara kul för får vi ett sådant läge igen är det bara tillfälligt under något år. Räkneexempel: Säg att du får ut 12 000 kr a-kassa och lägger 10 000 på ränta, 120 000 kr/år motsvarar då ett lån på 1 000 000 med 12%. Det positiva med en sådan kris är att inflationen förmodligen följer med och fastigheten går upp i värde lika mycket som räntan, medan lånen ligger kvar på gamla beloppet.

Bodhgaya · « **Svar #9 skrivet:** 14 jul-11 kl 16:08 »

Tusen tack för era kloka inlägg. Jag är nyfiken på hur det där med avdragsgill ränta fungerar. Kan någon förklara det för mig?

Existens? · « **Svar #10 skrivet:** 14 jul-11 kl 18:01 »

Alla ränteutgifter är avdragsgilla. Du drar dom mot din inkomst, vilket gör att din skatt minskar med ca 30 % av räntebeloppet du betalat.
Ex. Har du betalat 100 000 i räntor och drar av dom mot inkomsten, så minskar din skatt med 30 000.