Behöver tips ang banklån

[Bodhgaya]

Nu har jag och min flickvän hittat ett hus som har stor potential för att kunna ta emot gäster som ett b&b. Tyvärr lär det gå upp i pris och om inte så kanske vi inte får lån för det ändå? Vi fick ett lånelöfte för en bostadsrätt på ungefär 1 miljon med en avgift på ungefär 4000 kr i månaden. Det verkade som att vi kunde sträcka lite på lånet.. Tyvärr är utgångspriset på huset nästan 1,6 miljoner. Det är enormt men med låga driftkostnader pga av bra isolering och bergvärme och är helt nyrenoverat. Flickvännen skickade in lite uppgifter rörande hennes anställning så vi väntar på svar från vår bankman. Vi hoppas verkligen på ett högre lån eftersom vi har skapligt med pengar över varje månad, vi vet att vi lätt skulle ha råd med huset men banken räknar ju som dom gör.. Nu har jag inte nämnt att vi vill starta ett b&b i huset till bankmannen, jag tänkte spontant att det kanske var svårare att få lån då? Eller vad tror ni? Det verkar som att han och banken fäster stor vikt vid det vi berättar om våra ekonomiska förutsättningar och att det finns utrymme för förhandling. Jag skulle vilja köpa fastigheten till varje pris (inte riktigt kanske).

Jag förstår ju att banken verkligen vill låna ut så mycket pengar som möjligt med så liten risk som möjligt. Kan vi förbättra våra förutsättningar på något sätt? Kanske gå med på en något högre ränta i några år? Är det möjligt att sluta såna avtal med banker? Det är SBAB vi pratat med och vi kan inte riktigt spela ut dom mot nån annan bank eftersom dom verkar vara dom enda som kan ge lån på hela 95% av priset på en fastighet, iaf till en normal ränta (jag räknar iofs med att räntan för hanpenningslånet är högre). Vi har berättat att vi väntar på runt 150000-175000 kr för ett hus min pappa försöker sälja utomlands, jag vet inte om det är till nån hjälp men vi vill verkligen låna mer än en miljon så vi kommunicerar allt som kan tänkas öka våra chanser som sagt.

Ska vi berätta att vi vill starta ett b&b i fastigheten? Eller stjälper det mer än hjälper? Jag har bara sagt att vi tänkt hyra ut ett av rummen.

Jag gjorde lite research och la upp en falsk annons ang huset för att se om någon ville hyra det för ett par tusen mer än vad lånet skulle kosta oss och vi fick flera svar, alla verkade seriösa och några var förälskade i huset (på bilderna) och hade skäl till att flytta till orten det ligger i. En liten fuling, jag vet, men jag tog snabbt bort annonsen. Så ifall allt skiter sig kan vi förmodligen tjäna lite pengar på att hyra ut det till nån familj om vi inte säljer det.

Jag funderar på att fråga min pappa om han på nåt sätt kan gå med och låna resterande pengar åt oss men helst skulle vi vilja slippa blanda in honom.

Det är snabba puckar nu om det börjar budas, jag känner mig lite smått desperat eftersom vi i flera år följt bostadsannonserna och vet att såna här möjligheter är sällsynta. Men visst kan vi lägga ett bud och i värsta fall backa ut om vi till slut inte får lån? Jag hoppas att ingen annan lägger något bud så att vi får lite tid på oss att ordna med allt.

[kackelmann]

För det första du gör bäst i att ha minst de 15% i handpenning redo som kontanter. Visst det är populärt att låna hejvilt idag men ju mindre man har i lån desto bättre förutsättningar har du för att klara ekonomin. Även banken ser att du är seriös när du kan visa upp handpenningen.

Sen skiter banken i dina planer om B&B, förutom polisen är nog banktjänstemännen de som får höra flesta skumma historier. Har du en affärsplan för din verksamhet, baserat på områdets attraktivitet, näraliggande turistmål, konkurrens, antal nätter du kan tänka dig hyra ut, alla kostnader för drift, marknasföring bla bla - fine, då tror jag att de ser att du är seriös. Men om du bara säger att du tänker nånting så är det lika mycket värt i deras ögon som damen som vill sälja underkläder i en by med 15 invånare eller nån som vill ta lån för att börja svetsa upp rymdraketer i ladan.

Min erfarenhet är att man lätt fastnar för en annons och tror att det är en helt unik chans. Vidare är min erfarenhet att när man väl tagit den fullständigt unika chansen så ser man likadana objekt till salu hur många som helst efteråt. Poängen varandes att få saker är riktigt unika och man är ofta lite emotionellt fäst i sin idé, tror gärna att det är nu eller aldrig. Is i magen och cash i näven, då gör du bra affär.

Kanske låter tråkig men det är inte meningen. Var väl förberedd, visa banken att du är seriös. Gör en affärsplan och visa att du har handpenningen. Det ökar dina chanser dramatiskt!

[Bodhgaya]

Tack för ditt svar!

Jag tycker som du att man ska ha is i magen och inte hoppa på nåt bara för att det verkar vara den enda chansen i världen, men just i det här fallet är det det (eller iaf i princip). Jag är rätt så kräsen och har hållt ögonen på bostadsmarknaden ett tag som sagt. Vi får ju lån på 10% av handpenningen också vilket är bra eftersom vi inte har 15% av 1,6 miljoner just nu. Vi har så att det räcker till 5% och lagfart+pantbrev. Vi kommer att kunna betala av handpenningslånet rätt så snabbt och förhoppningsvis trillar lite pengar in från husförsäljningen jag nämnde.

En affärsplan vore bra att knåpa ihop, jag har dock ingen erfarenhet av det. Jag har gjort lite egen research och är själv övertygad om att det är värt att satsa på, i värsta fall kan vi ju hyra ut huset som sagt. Jag önskar jag kunde få banken att tro på vår idé. Vi har ingen erfarenhet men det känns lönt att prova. Jag vet fortfarande inte om jag ska berätta om våra affärsplaner till banken.. vi bor och jobbar dessutom en bra bit ifrån fastigheten vilket kanske även det skulle minska trovärdigheten på vår betalningsförmåga. Vi har en del som talar emot oss, flickvännen är t.ex. timvikarie. Eftersom vi båda jobbar inom vården vet vi att det är gott om jobb om vi skulle förlora våra anställningar. Enligt rådgivaren noterar banken att hon jobbar inom vården och att det i vårt fall var till vår fördel.

Vi har ju som sagt fått ett lånelöfte och inte skrivit på några papper om nåt, det är ju inte säkert att vi får ett lån ens på den ursprungliga miljonen för det. Men vi är i dialog med rådgivaren och eftersom den där miljonen inte känns som en tydlig gräns söker vi efter argument för att få iaf råd med utropspriset på fastigheten vi tittat på. Det LÄT som att vi kunde sträcka oss lite högre än en mille.

Ger banken inte oss lån riskerar dom att förlora oss som potentiell kund i framtiden, det handlar ju om mycket pengar för dom. Så jag hoppas kunna höja ribban genom att säga rätt saker. Jag tänker att man kan ju alltid försöka. Samtidigt är dom väl mer försiktiga i det rådande världsläget. Men i grund och botten handlar det väl om att övertyga banken om ens betalningsförmåga och vi har rätt så bra förutsättningar enligt oss själva.

[take]

Dessa inlägg kombinerad med dina frågor om regler och skatter för B&B gör att jag bara kan råda dig att hålla absolut käft om dina affärsplaner och ideer om att starta eget.

Hota inte om bankflytt om du inte har ett lånelöfte från en annan bank, prata istället om era möjligheter till jobb, yrkesvana och var de närmaste arbetsplatserna finns. Ha även koll på vad pendling kostar och förneka inte att renoveringar och drift kostar pengar också och oftast mer än man har planerat med.

Sedan kanske man ska läsa lite starta eget material kombinerat med lite lätt företagsekonomi.

Rent praktiskt är det inte omöjligt att få alla tillstånd för livsmedel i ett välskött kök. Så låt inte en kommuninspektör hindra era drömmar, men även där, läs på.

[take]

Och erbjud aldrig att betala högre ränta, det är det mest desperata man kan nämna för en bankmänniska.

[take]

grundläggande bokföring och lite om skatter:

http://www.skatteverket.se/download/18.70ac421612e2a997f85800055535/28204_Del1.pdf

grundläggande starta eget:

http://www.skatteverket.se/download/18.70ac421612e2a997f858000104082/46206.pdf
sidan 16 om moms.

[TiB]

Jobba och tjäna bra ja, men så ska man hinna sköta firman också. Vet ni hur mycke jobb det är med b&b?
Sen händer det något oförutsett, blir av med jobbet, olycka eller vad som helst. Å så fattas det pengar helt plötsligt.

Jag vet jag är en tråkig jävel. Företagare också. Is i magen har jag fått på resan.

Om relationen spricker om 5 år? Med "bullar i ugnen" kan det också bli lite annorlunda än man tänkte sig.

[SoloQwist]

http://www.verksamt.se/portal/web/guest/home

[Borka]

Härligt att ni har idéer och drömmar ni försöker förverkliga! Dock tror jag liksom en del ovan att ni behöver mer kött på benen innan ni drar igång. Dels se till att ni kan betala handpenningen kontant, vänta med husköp tills ni sparat ihop de pengarna. Finns ju en poäng med att begreppet "handpenning" finns ju...

Sen tror jag ni ska lära er mer om företagande; affärsplaner, marknadsplaner, budget, bokföring, osv. Och framför allt räkna mycket noga på det hela tidsmässigt och ekonomiskt. Ska ni driva eget företag/B&B innebär det sannolikt att en av er får sluta på ert ordinarie arbete och fungerar det ekonomiskt? Hur klarar ni övergångperioden tills ni har full beläggning? Ja, ställ era egna frågor och tänk över svaren. Så skulle jag ha gjort i alla fall. 

Hoppas ni får till det! De bästa drömmarna är de man får förverkliga! 

[Borka]

Jomen glömde skriva; räkna inte med att banken bryr sig om ifall de förlorar er eller inte. 1,6 miljoner är småpengar för dem, och inga stora belopp idag heller idag när vi pratar huslån. Så har ni inga andra affärer hos dem räknas ni sannolikt inte till någon stor kund för dem. Inte lönt att spela ut kortet "vi hotar med att byta bank" alltså.

[Bodhgaya]

Tack för era svar!

Fastigheten är unik kan jag säga.. 1,6 mille känns väldigt billigt för dom nyrenoverade 300 kvadrat man får (om nu inte priset drar iväg).. dessutom är finns det en vind  på samma kvadrat som kan inredas på sikt med 3 meter i tak.. Och driftkostnaderna är väldigt låga pga av bra isolering och bergvärme. Det har det mesta färdigt för att kunna ta emot gäster och även om det bara är två sovrum är ena väldigt stort. Alla andra ytor är också enorma, vardagsrummet är på 75 kvadrat. Så det går att skapa ett par mindra sovrum till. Det var ingen billig renovering dom tidigare ägarna gjorde, stället ser ut som ett förstklassigt hotell utan att överdriva. 2 toaletter varav ett har badkar och dusch. Det är ju det att det ligger i en liten ort där priserna inte är så jätte höga för en villa annars, hade huset legat nära nån lite större stad hade den säkert legat ute för minst 7 miljoner. Så det är ju inte "billigt" med tanke på vart det ligger, men det finns en utpräglad turism i orten med mycket sommargäster, ett stort utbud av aktiviteter och en del restauranger och värdshus. Bra kommunikationer dit. Så potential finns nog. Om det nu skulle bli aktuellt att köpa huset betalar vi en besiktningsman för att titta på det.

Och om ett b&b inte går runt kan vi alltid hyra ut huset som sagt. Det känns inte som en dum investering (om inte priset skenar iväg). Men allt företagande innebär risker. Det är en dröm för mig att driva ett b&b och jag vet att det är mycket jobb med det vilket jag inte ser som någon nackdel. Nu har jag mailat rådgivaren igen och väntar på svar.. snart faller domen Jag kör med samma taktik, jag nämner inget om våran affärsidé utan betonar bara sådant som talar för att vi ska klara av lånet.

[Existens?]

Nä, hotet att byta bank lär dom ta lätt på..kom igen om ni har en omslutning i banken på 100 mille liksom...


Och just att hyra ut huset skulle jag inte se som nån lösning. Historierna här på alternativ om hur svårt det är med hyresgäster är nästan fler än besökarna på bolaget en fredagseftermiddag.

[SoloQwist]

Jag skulle nog kontaktat Nyföretagarcentrum eller liknande för hjälp att göra en budget, affärsplan och liknande. Om man ändå ska bli företagare är det, tycker jag, lika bra att ta vara på den professionella och kostnadsfria hjälp man kan få inför en företagsuppstart. De har dessutom en mer realistisk syn på företagandet än man själv kanske har. (Och blir den realistiska kalkylen "god" så är det en bra sak att argumentera utifrån i kontakt med banken.)

[mig]

Om ni har mycket över varje månad varför har ni inte sparat mer då??

Bästa tipset är att göra en budget! Vad lägegr ni på mat, kläder, nöjen, pendling, el, va, sopor, tele, försäkringar...... och ta med till banken.
Skriv också upp era inkomster. Sen är det väl så att det är LAG på att man ska ha 15% kontant...

Sen kan det vara bra att räkna på hur många år ni måste betala tillbaka för att bli skuldfria... Hur mycket kan/vill ni lägga i månaden? Vad kostar det att värma upp 300kvm??? Ofta är driftskostnaderna högre än vad säljaren anger, de gör ju på billigaste vis...

Lycka till!!!

Man får buda utan lånelöfte, men då måste man säga det då man lämnar budet!! Annars är det bindande med straffavgifter om man inte fullföljer...

[kackelmann]

Efter att ha tittat på kåken på hemnet förstår jag suget, det är ett vackert bygge.

Men innan man kan bedriva någon övernattningsverksamhet där måste det till ombyggnader. Detta måste man ta med i beräkningarna. Vad kostar det att dela av rum, bygga gäst-dusch och utrymmen för servering? Att vinden går att inreda är fint men det är inte gratis det heller 

Vill inte vara en partypooper men sitter du verkligen och räknar på hur du ska få finansiering till enskilda procent så känner jag inte att du går någon ekonomiskt ljus framtid till mötes med detta projekt. Läget hade varit annorlunda om du haft 4-500.000 kontant att satsa i handpenning och ombyggnad. I din situation hade jag hellre satsat på att leva två år på sparlåga och spara ihop till handpenningen åtminstone. Är ni två är ju läget utmärkt. Hitta det billigaste boendet ni kan även om det innebär trångt som ett grodarsel. Lägg vartenda tusenlapp åt sidan så har ni pengarna snabbare än ni anar.

Kåkar kommer och går, det kommer en ny när ni har stålarna i näven!

[Tindrah]

Härligt att ni är på gång att uppfylla en dröm!

Men jag kraxar lite som de andra olyckskorparna... 

Banker vill gärna låna ut pengar, de tjänar bra på lånen. Om de bedömer att ni inte får låna så beror det helt enkelt på att er ekonomi inte klarar de situationer som kan uppstå. Just nu är det t.ex. extremt låga räntor. Vad händer med ert lån om räntan går upp några procent? Tidigare har ju t.ex. 15% ränta eller mer inte varit konstigt. Kan ni då fortfarande betala ränta och amorteringar? Kan ni det om en av er blir arbetslös eller sjukskriven? Räkna lite på olika situationer som kan uppstå och fundera över hur ni kan hantera dem, då har ni svar och argument när ni pratar med banken. Sen finns det t.ex. inkomstförsäkringar att ta som betalar lånen om nån skulle bli sjuk, sådant kan vara bra att kolla upp och använda som argument.

Som jämförelse så kan jag säga att vi fick tillåtelse att låna betydligt mer från banken än vad vi själva ansåg oss ha råd med. Men vi ville verkligen inte lägga hela våra inkomster på boendet och vi ville ha god marginal om det skulle inträffa något oförutsett (räntehöjningar, sjukdom, arbetslöshet) så vi lånade mindre och har nu större valfrihet i vår ekonomi och kan lätt hantera oförutsedda utgifter (och det lär ni få gott om med ett B&B  ).

Hoppas ni lyckas leva er dröm! 

Man får buda utan lånelöfte, men då måste man säga det då man lämnar budet!! Annars är det bindande med straffavgifter om man inte fullföljer...

Är det verkligen det? Det har jag aldrig hört. Det enda jag har hört är att bud INTE är bindande. Däremot har jag hört att det är bindande så fort man har skrivit på något och först då kan det tillkomma avgifter. Men det här vet säkert mäklaren bäst så prata med dem för att få ett rakt svar om vad som gäller i just ert fall.

[TiB]

Förresten, har ni en susning om brandförsäkringspremierna för tillfällig uthyrning? Den är inte vad de flesta är vana vid.      *been there, done that*

[Bodhgaya]

Det är fantastiskt hur negativa många här inne är. Är ni bittra över något? Kommentarer i stil med ditt ToA är inte särskilt konstruktiva:

 "Förresten, har ni en susning om brandförsäkringspremierna för tillfällig uthyrning? Den är inte vad de flesta är vana vid.  *been there, done that*"

Jag vet väl att det är skitsvårt med vilket företag som helst och att det är en massa utgifter till höger och vänster. Kom gärna med konkreta exempel och tips om du ska skriva istället för att verka bitter. Jag skrev inte här för att få höra "glöm det, det där går inte" attityder. Jag hade gärna hört "tänk på att brandförsäkringspremierna kostar så och så mycket" istället för ett inlägg som bara syftar till att klanka ner på en annan. Eller vad var syftet? Jag har absolut inga skyddlappar på, men ska det vara feedback får den vara konstruktiv, det skulle man kunna förvänta sig på detta forum iaf.

mig: Anledningen till att vi inte sparat ihop mer pengar är för att min flickvän satsade på att driva ett företag som inte var så lönsamt i slutändan. Hon fick jobb för ett halvår sen och jag har gått upp i tid på mitt jobb för att kunna spara mer pengar. Så nu sparar vi hyfsat mycket varje månad.

existens: Jag har också hört historier om olyckliga uthyrningar. Men det går väl att kolla upp hyresgästerna och skriva kontrakt? Till slut borde man ju hitta någon seriös hyresgäst. Jag gjorde lite research som sagt och fick svar från 6 personer på en dag, dom flesta var barnfamiljer. Menar du att nästan alla som vill hyra hus försöker blåsa en?

Jag är tacksam för alla konstruktiva inlägg men blir så irriterad på att det existerar så mycket bitterhet (?) här. Jantelagen?

[Bodhgaya]

Om ni har mycket över varje månad varför har ni inte sparat mer då??

Bästa tipset är att göra en budget! Vad lägegr ni på mat, kläder, nöjen, pendling, el, va, sopor, tele, försäkringar...... och ta med till banken.
Skriv också upp era inkomster. Sen är det väl så att det är LAG på att man ska ha 15% kontant...

Sen kan det vara bra att räkna på hur många år ni måste betala tillbaka för att bli skuldfria... Hur mycket kan/vill ni lägga i månaden? Vad kostar det att värma upp 300kvm??? Ofta är driftskostnaderna högre än vad säljaren anger, de gör ju på billigaste vis...

Lycka till!!!

Man får buda utan lånelöfte, men då måste man säga det då man lämnar budet!! Annars är det bindande med straffavgifter om man inte fullföljer...

Tack! Jag visste inte att det var straffbart att buda utan lånelöfte utan att meddela det. Det verkar logiskt iofs.

Jag har sett uppvärmningskostnaderna månad för månad för barnfamiljen som säljer huset och dom är som sagt låga. Möjligt att dom kan hitta på men det lät trovärdigt med tanke på vad dom investerat i bergvärmen mm.

[Bodhgaya]

Efter att ha tittat på kåken på hemnet förstår jag suget, det är ett vackert bygge.

Men innan man kan bedriva någon övernattningsverksamhet där måste det till ombyggnader. Detta måste man ta med i beräkningarna. Vad kostar det att dela av rum, bygga gäst-dusch och utrymmen för servering? Att vinden går att inreda är fint men det är inte gratis det heller 

Såg du inte utrymmet för serveringen? En dusch finns ju nu men bygger vi ut behövs fler badrum.

Vill inte vara en partypooper men sitter du verkligen och räknar på hur du ska få finansiering till enskilda procent så känner jag inte att du går någon ekonomiskt ljus framtid till mötes med detta projekt. Läget hade varit annorlunda om du haft 4-500.000 kontant att satsa i handpenning och ombyggnad. I din situation hade jag hellre satsat på att leva två år på sparlåga och spara ihop till handpenningen åtminstone. Är ni två är ju läget utmärkt. Hitta det billigaste boendet ni kan även om det innebär trångt som ett grodarsel. Lägg vartenda tusenlapp åt sidan så har ni pengarna snabbare än ni anar.

Kåkar kommer och går, det kommer en ny när ni har stålarna i näven!

Vi får ju som sagt lite pengar för en husförsäljning inom en snar framtid. Och vi kan välja att jobba mer för att få råd med renoveringar och så. Jag tror ju att vi kan hyra ut huset för att sen få tid att spara ihop lite mer pengar till renoveringar mm. I värsta fall säljer vi huset och går plus minus noll eller hör en liten förlust.

Jag är fortfarande nyfiken på vilka omkostnader man måste räkna med vad gäller brandskydd, handikappsanpassning mm. Jag hoppas bli klokare på dom punkterna innan vi bestämmer oss för att buda på det här huset eller nåt annat i framtiden.